Interpréter les données et en déduire des mesures ciblées

Le reporting en matière de durabilité devient de plus en plus complexe. Différents benchmarks, normes et certificats exigent une multitude de données et d'indicateurs. Wincasa, en tant que premier prestataire de services immobiliers de Suisse, gère les portefeuilles de plusieurs grands propriétaires institutionnels directement concernés par ces défis. Comment la gestion peut-elle remplir ce rôle ?

Niklas Naehrig : Le reporting ESG a énormément évolué au cours des dernières années, passant de la divulgation volontaire à des exigences réglementaires claires. Les propriétaires institutionnels sont soumis à une pression croissante pour fournir des données ESG transparentes et solides. En tant que gestionnaires, nous sommes à la source de ces informations et jouons un rôle clé dans la collecte et le traitement de ces données. Notre équipe de durabilité soutient nos clients en collectant et en traitant de manière structurée les indicateurs pertinents en matière d'ESG et en les mettant à disposition pour les rapports annuels, les certificats et les benchmarks. En collaboration avec Novalytica, nous avons développé des solutions techniques permettant d'automatiser en grande partie les flux de données et de garantir la qualité des données.

La gestion occupe donc désormais une position nouvelle et extrêmement importante dans la gestion des biens et des portefeuilles. La saisie des données de consommation joue un rôle central dans le reporting ESG. Comment Wincasa procède-t-elle à cet égard ?

Nous nous concentrons en particulier sur les données de consommation dans les domaines de l'énergie, de l'eau et des déchets. Le défi réside dans l'hétérogénéité des sources de données : De nombreuses informations sont disponibles dans des formats non structurés, comme les factures PDF. Pour rendre ce processus plus efficace, nous utilisons des solutions basées sur l'IA. Notre technologie peut lire et structurer automatiquement les factures de consommation. Nous vérifions ensuite la plausibilité des données afin de minimiser les erreurs. Des contrôles de qualité automatisés permettent de détecter les écarts et de les corriger le cas échéant.

Les professionnels du FM et de la gestion doivent se familiariser avec les nouvelles technologies telles que l'IoT, le Big Data et l'IA et être en mesure de les utiliser pour gérer efficacement les bâtiments et les installations. La collecte et l'analyse des données des bâtiments deviennent également de plus en plus importantes pour optimiser l'efficacité et améliorer la prise de décision. La gestion peut-elle répondre à ces besoins ?

Le profil professionnel du gestionnaire, tout comme celui du facility manager, évolue constamment. Outre les tâches classiques, les compétences numériques prennent de l'importance. La mise en œuvre de solutions IoT, la saisie automatisée des données et les analyses basées sur l'IA sont essentielles pour gérer efficacement les bâtiments. Il ne faut toutefois pas oublier que ces solutions génèrent elles-mêmes des frais d'entretien. En tant que prestataire de services immobiliers, nous avons pour mission de former nos spécialistes dans ces domaines et de fournir des solutions qui facilitent le traitement des données complexes. Le gérant ou la gérante joue un rôle clé dans ce contexte, car il ou elle fait office d'interface entre le propriétaire, les locataires et les technologies utilisées. Il ou elle doit non seulement travailler avec ces systèmes, mais aussi interpréter les données et en déduire des mesures ciblées.

Les normes de reporting ESG permettent certes de présenter de manière structurée les performances en matière de durabilité, mais les meilleures pratiques de mise en œuvre font souvent défaut. Comment calculer à partir de là des indicateurs tels que ceux exigés par des normes comme l'AMAS ?

La première étape consiste à collecter systématiquement toutes les données brutes pertinentes. Ensuite, nous les associons à d'autres facteurs tels que les données de surface et les facteurs d'émission. Par exemple, nous calculons l'intensité en CO₂ d'un bien immobilier en multipliant la consommation d'énergie par des facteurs d'émission spécifiques et en la rapportant ensuite à la surface totale du bien. Grâce à des processus automatisés, nous garantissons que ces calculs restent cohérents et compréhensibles.

Mais les résultats doivent aussi être interprétés correctement.

En effet, le rapport ESG n'est pas encore suffisant pour améliorer la performance. Il s'agit d'interpréter correctement les résultats et de les traduire en mesures concrètes. C'est pourquoi nous sommes convaincus qu'avec nos services de durabilité, nous comblons une lacune importante à l'interface entre le property management et l'asset management.

Pour participer à un benchmark comme le GRESB, mais aussi pour d'autres normes de reporting, il faut disposer d'autres données que les consommations. Celles-ci sont souvent saisies dans différents systèmes. Comment ces flux de données peuvent-ils être réunis ?

C'est précisément là que nous intervenons avec notre stratégie de données. Nous recommandons à nos clients de définir très tôt une stratégie claire pour le reporting ESG : Quels sont les benchmarks et les certificats pertinents ? Quelles données doivent être collectées à cet effet ? Il est souvent nécessaire de consolider des données provenant de sources très différentes afin de réduire la complexité du processus de collecte. En collaboration avec Novalytica, nous avons développé une plateforme centrale de données ESG qui rassemble et prépare les informations pertinentes provenant de différents systèmes. Grâce à une structure de données cohérente, nous pouvons finalement générer les formats de rapports nécessaires en appuyant sur un bouton.

L'ensemble du processus, de la collecte des données au calcul des indicateurs pertinents, doit être transparent et compréhensible. Cela montre à quel point une gestion efficace et bien pensée des données est essentielle pour le reporting ESG. Qui garantit l'exactitude des informations fournies ?

L'assurance qualité se fait à plusieurs niveaux. D'une part, nous utilisons des technologies modernes qui détectent automatiquement les incohérences dans les données. Chaque indicateur calculé doit pouvoir être retracé jusqu'à sa source à chaque étape du traitement. D'autre part, il existe de plus en plus d'exigences d'audit externe : Les benchmarks comme le GRESB ou les normes réglementaires exigent que les rapports soient compréhensibles et vérifiables par des tiers. C'est pourquoi nos processus de saisie des données répondent aux exigences de l'International Standard on Assurance Engagements (ISAE 3000).

La saisie de la plupart des données relatives à un bien immobilier se fait manuellement. En particulier pour les données de consommation (électricité, eau, déchets), il n'existe souvent pas encore de possibilités automatisées de saisie, ou de connexion directe des données via des interfaces avec les entreprises de services publics. Comment automatiser la collecte des données malgré cette hétérogénéité ?

Le smart metering est une solution centrale à ce problème, mais la couverture en Suisse est encore limitée. En ce qui concerne la collecte manuelle des données, une standardisation des formats de facturation et de leur mise en forme serait utile et dans l'intérêt des consommateurs. Car même l'IA atteint ses limites lorsqu'il s'agit d'évaluer les différents formats. Nous misons sur une combinaison d'interfaces numériques et de collecte de données assistée par l'IA. Nos systèmes peuvent extraire les données de consommation des décomptes et les transférer dans une structure standardisée. L'objectif à long terme est d'établir des interfaces directes avec les entreprises de services publics afin d'obtenir des données en temps réel.

Une gestion solide des données ESG est donc un élément indispensable d'une stratégie ESG réussie et aide les entreprises immobilières à identifier les risques à un stade précoce, à saisir les opportunités et à atteindre leurs objectifs de durabilité. Mais cela a-t-il aussi un impact positif sur le rendement ?

Absolument. Une stratégie ESG bien pensée et une bonne stratégie d'entretien ne sont pas contradictoires. Elles permettent non seulement d'accroître la conformité réglementaire, mais aussi d'augmenter l'attractivité d'un bien immobilier. Les investisseurs sont de plus en plus attentifs aux critères ESG, et des mesures de durabilité bien documentées peuvent avoir un impact positif sur la valeur d'un bien immobilier. De plus, des coûts de consommation et d'entretien optimisés entraînent une meilleure performance financière à long terme.

Jusqu'à présent, nous n'avons parlé ici que du E de l'ESG. Dans quelle mesure la gestion devra-t-elle aussi se concentrer à l'avenir sur les deux lettres S (social) et G (gouvernance) ?

La gestion de la durabilité va gagner en importance. Des facteurs tels que le mélange de locataires, l'inclusion et la responsabilité sociale jouent un rôle croissant dans la gestion immobilière. Le coaching de lotissements de Wincasa, qui est axé de manière ciblée sur la durabilité sociale dans les lotissements, en est un exemple. Il s'agit de renforcer activement les voisinages, d'identifier les conflits à un stade précoce et d'encourager les activités communautaires - dans le but d'améliorer la qualité de vie des habitants. Dans le domaine de la gouvernance également, l'importance de la transparence dans la gestion des données et du respect des exigences réglementaires ne cesse de croître. La gestion immobilière devra donc s'intéresser de plus près non seulement à la consommation d'énergie, mais aussi aux questions sociales et de gouvernance, afin de répondre aux exigences croissantes.

Le profil professionnel des gestionnaires est actuellement en pleine mutation. Les professionnels sont en première ligne pour la collecte des données dans les bâtiments et doivent savoir utiliser les nouvelles technologies. Dans quelle mesure la pénurie de personnel qualifié se fait-elle sentir ?

L'évolution de la gestion exige une spécialisation et de nouvelles compétences. La demande de spécialistes disposant d'un savoir-faire technique augmente, tandis que le profil professionnel classique et généraliste du gestionnaire est en pleine mutation. Notre Target Operating Model (TOM), qui nous permet de réorienter les structures de la gestion, en est un bon exemple. En spécialisant les rôles - par exemple en séparant l'immobilier résidentiel de l'immobilier commercial et en répartissant plus clairement les tâches entre les activités opérationnelles et administratives - nous créons des processus plus efficaces et, en même temps, des profils professionnels plus attrayants et plus sûrs pour l'avenir.

Comment comptez-vous parvenir à cette augmentation de l'attractivité ?

Nous misons davantage sur les formations et les formations continues pour nos collaborateurs. Parallèlement, les solutions numériques doivent être conçues de manière à faciliter le travail et non à le rendre encore plus difficile. En combinant une technologie moderne, des profils de rôle clairs et une qualification ciblée, nous voulons lutter contre la pénurie de main-d'œuvre qualifiée et faire évoluer le profil professionnel des gestionnaires. En fin de compte, cela paie aussi pour les différents aspects de la durabilité.