Topgolf: partnership provides a solution

Was ist Topgolf?

In einer kleinen Gruppe stehen die Gäste in der Abschlagbox und lassen ihre Bälle bis zu 200 Meter weit über die grüne Aussenbahn fliegen, um sie in einem der 10 kreisrunden Zielfelder zu versenken. Wie zielsicher ihr Schlag war, erfahren sie umgehend am Monitor: Das digitale System ermittelt den exakten Landeort der Bälle, die mit Chips ausgestattet sind, und damit die Punktzahl im Nu. Zwischen den Abschlägen gibt’s in der gemütlichen Sitzecke ein Bier und einen Burger oder nach dem Spiel etwas zu Trinken und zu Essen an einer von drei Bars. Die Atmosphäre hier in der Topgolf-Anlage Oberhausen ist locker, die Umgebung grosszügig – ganz nach dem amerikanischen Vorbild.

In den Vereinigten Staaten ist Topgolf ein verbreitetes Freizeitvergnügen mit einem Bekanntheitsgrad von rund 40 Prozent. Aber auch in Grossbritannien, Australien und in Dubai ist das Konzept bereits etabliert. Insgesamt 23 Millionen Gäste besuchen jährlich einen der 70 Topgolf-Standorte. Nur Kontinentaleuropa war bisher eine Topgolf-Wüste. Dies wollte David Speiser ändern: 2019 gründete er zusammen mit Eric Grob die Greenreb AG, um das Entertainment-Konzept in Lizenz nach Deutschland, Österreich, Italien und in die Schweiz zu bringen. Die Topgolf-Anlage in Oberhausen ist der erste Schritt zur Umsetzung dieser Vision.

Wie passt das US-Konzept nach Europa?

«Die Herausforderung bei der Planung und beim Bau dieser Anlage bestand darin, den Kern des US-Konzepts zu übernehmen, es aber aus baulicher und operativer Sicht auf die lokalen Gegebenheiten anzupassen», erklärt David Speiser. Um diese Aufgabe zu meistern, suchte er nach einem Unternehmen, welches das Projekt von der Planung bis zum Bau ganzheitlich begleitet und umsetzt. «Ich bin der Überzeugung, dass die Risiken und Kosten gesenkt werden können, wenn man die Verantwortlichkeit als Bauherr in solchen Partnerschaften in eine Hand geben kann», sagt er.

Die Wahl fiel schliesslich auf Implenia. «Wir haben schnell Vertrauen aufgebaut und ich habe von Beginn weg ein echtes Interesse gespürt, unser doch ziemlich spezielles Projekt vollumfänglich verstehen zu wollen.» Um das Topgolf-Konzept kennenzulernen, flog ein von Implenia zusammengestelltes Expertenteam mit dem Team von Greenreb in die USA, wodurch sich nicht nur die Beziehung festigte, sondern auch die Überzeugung wuchs, dass diese Partnerschaft Zukunft hat.

Erste Phase bis zur Bauantragsreife

Von Anfang an mit an Bord war Marc Siepmann, Technischer Leiter der Niederlassung Essen. «Wir teilten die Bauaufgabe in zwei Phasen: die Pre-Construction- und die Ausführungs-Phase – mit der Möglichkeit für den Bauherrn, nach der ersten Stufe auszusteigen», sagt er. In der ersten Phase, der Pre-Construction-Phase, die von Januar bis Mai 2021 dauerte, trieb das Planungsteam von Implenia in Zusammenarbeit mit Greenreb die Entwürfe bis zur Bauantragsreife voran. «In dieser Phase sind die Hebel am Grössten und die Verantwortung entsprechend hoch.»

Sorgfältig klärte Implenia die Rahmenbedingungen ab, erarbeitete ein Umwelt- und Brandschutzkonzept, liess Schadstoff- und Netzuntersuchungen durchführen oder kümmerte sich um die Vogelschutz-Auflagen. Dies alles unter Einbezug von Behörden, politischen Gremien und der Feuerwehr.

Was ist neu bei Topgolf in Deutschland?

Anders als bei anderen Franchisekonzepten wurde in Oberhausen nicht eine 1:1-Kopie einer bestehenden Anlage übernommen, sondern in engem Austausch zwischen dem Bauherrn und Implenia eine standortgerechte Version erarbeitet. Das Team suchte aktiv nach Möglichkeiten, um die baulichen Massnahmen auf europäische Standards anzupassen und die Betriebskosten zu optimieren. So wurden in der deutschen Anlage zum Beispiel die Zielfelder so konzipiert, dass die Bälle durch die Neigung der Fläche automatisch abrollen und somit mechanisch und damit wirtschaftlicher zurück in die Abschlagbox transportiert werden. In den USA werden die Bälle von Mitarbeitenden eingesammelt – eine Lösung, die aufgrund der Personalkosten in Deutschland nicht in Frage gekommen wäre.

Wie konnte man trotz Corona so schnell bauen?

Dass Implenia dabei nicht nur auf langjährige Erfahrung und etablierte Prozesse, sondern auch auf ein lokales Netzwerk von Spezialisten für die einzelnen Gewerke zugreifen konnte, sieht David Speiser als besonderen Vorteil. «Je früher die richtigen Ansprechpersonen an den Tisch geholt werden, je bewusster das Projekt aufgesetzt und je effektiver die Phase vor der Baueingabe genutzt wird, desto besser ist das Ergebnis.»

Bei der Topgolf-Anlage in Oberhausen führte dieses Vorgehen – trotz Corona und Verzögerungen in der Lieferkette – nicht nur zum schnellsten Bau einer Topgolf-Anlage ausserhalb der USA. Vielmehr konnten kreative, tragfähige Ideen umgesetzt werden, die sich langfristig bezahlt machen. So ist die Topgolf-Anlage die erste weltweit, bei der auf eine Sprinkleranlage verzichtet werden konnte, da der Brandschutz anderweitig gelöst werden konnte. Weiter kommt die Zaunanlage mit rund der Hälfte an Stahlpfeilern aus als vergleichbare Anlagen andernorts. Und nicht zuletzt wurde mit modularen Fertigteilen geplant und gebaut, auch im Hinblick auf die Realisation weiterer Topgolf-Anlagen in Kontinentaleuropa.

Anlage für Anlage besser werden

Denn nach Oberhausen ist noch lange nicht Schluss. «Wir haben die Ambition, das Konzept in Kontinentaleuropa auszurollen und sind bereits daran, nächste Standorte zu entwickeln», sagt David Speiser. «Mit unserer ersten Anlage haben wir bewiesen, dass das Topgolf-Konzept von den Gästen in Kontinentaleuropa angenommen wird.»

Damit ist der Weg für neue Vorhaben frei. Während das Erstprojekt in Oberhausen vergleichbar gewesen sei mit dem Bau eines Flugzeugs, das bereits am Abheben ist, gibt es bei den weiteren Anlagen noch mehr Optimierungspotentiale. «Bei uns im Team gab es zum Beispiel niemanden, der schon einmal eine Topgolf-Küche geführt hat oder sich im Detail mit der Topgolf-Technik auskannte. Inzwischen haben wir Mitarbeitende mit entsprechender Erfahrung, die uns genau sagen können, was wir bei einer nächsten Anlage besser machen sollten.»

Wer soll an den runden Tisch?

Die interdisziplinäre Zusammensetzung des Teams betrachtet der Greenreb-CEO denn auch als entscheidenden Erfolgsfaktor, wenn es darum gehe, ein solches Projekt umzusetzen. «Implenia hat es wirklich gut verstanden, stets die richtigen Experten heranzuziehen.» Bei einem nächsten Vorhaben würde er es im Sinne einer noch stärkeren Bündelung von Verantwortlichkeiten begrüssen, den runden Tisch frühzeitig zu vergrössern – zum Beispiel im Bereich Innenausbau und Technik. «Obwohl Greenreb mittlerweile rund 350 Mitarbeitende zählt, sind wir nach wie vor ein Startup – und darauf angewiesen, die Komplexität eines solchen Projekts und die Verantwortung bei einem starken Partner zu bündeln, der das Projekt über alle Phasen begleitet», sagt David Speiser.

What is Topgolf?

In a small group, guests stand in the tee-off bay to hit their balls up to 200 metres over the green outdoor fairway and, ideally, onto one of the ten circular target greens. A screen tells them straight away how accurate their stroke was, with a digital system determining the precise landing position of the ball – which is fitted with a chip – and therefore the score. Players can enjoy a beer and burger in the cosy seating area between strokes – or wait until after the game to have a meal and drinks in one of three bars. The atmosphere at the Topgolf facility in Oberhausen is relaxed, the surroundings generous – just like in America.

Topgolf is a popular leisure pursuit in the United States, with around 40 percent of people aware of the brand. The concept is also established in the United Kingdom, Australia and Dubai. A total of 23 million guests visit one of the 70 Topgolf facilities every year. Up to now, continental Europe, however, has remained a Topgolf desert. David Speiser wanted to change that. In 2019, he joined up with Eric Grob to found Greenreb AG, in order to bring the entertainment concept to Germany, Austria, Italy and Switzerland as a franchise business. The Topgolf facility in Oberhausen is the first step towards making this vision a reality.

How does the US concept fit into Europe?

“The challenge in planning and building the facility lay in implementing the core of the American concept, while still adapting it to local conditions in terms of both construction and operation,” explains David Speiser. In order to achieve this, he wanted a company that would supervise and implement the entire project holistically, from planning to construction. “I believe that giving full client responsibility to one company in partnerships like this can reduce risks and costs,” he says.

Ultimately, his choice was Implenia. “We quickly built up trust and, right from the very beginning, I could sense that they were very interested in fully understanding our project, which is quite unusual after all.” In order to familiarise themselves with the Topgolf concept, a team of experts put together by Implenia flew with the Greenreb team to the USA. As well as cementing the relationship, this boosted the conviction that the partnership had a future.

First phase until the building application is ready

Marc Siepmann, Technical Lead at the Essen branch, was on board from the very beginning. “We divided the construction task into two phases: pre-construction and implementation. The client was able to opt out after the first phase,” he says. In the first phase – the pre-construction phase that ran from January to March 2021 – the Implenia planning team worked with Greenreb to bring the designs forward and get them ready for a building application. “This is the phase in which most can be changed, so it carries a huge responsibility.”

Implenia carefully clarified the constraints, developed environmental and fire safety concepts, commissioned pollutant and grid surveys, and took care of bird protection requirements – all in collaboration with authorities, political committees and the fire service.

What's new at Topgolf in Germany?

This meant that, unlike in other franchise concepts, the facility in Oberhausen is not a carbon copy of an existing facility, but instead is a version developed especially for the location in close collaboration between the client and Implenia. The team continued to look for opportunities to adapt the construction measures to European standards and optimise operating costs. At the German facility, for example, the target greens were sloped in such a way that the balls roll off automatically and are therefore transported back to the tee-off bay more economically. In the USA, the balls are collected by staff – an option that would be impossible with Germany’s high labour costs.

How could one build so quickly despite Corona?

Implenia can draw not only on many years of experience and established processes, but also on a local network of specialists in every discipline, as a major advantage. “The earlier the right people can be brought to the table, the more purposefully the project can be set up; the more effective the phase before the planning application, the better the result.”

This approach made the Topgolf site in Oberhausen the fastest-built Topgolf site outside the USA, despite the COVID-19 pandemic and delays in the supply chain. And that is not all: it implemented creative, workable ideas that will pay off in the long term. For example, the Topgolf facility is the first in the world not to need a sprinkler system, as fire safety regulations were met in other ways. The fencing needs around half as many steel posts as comparable systems elsewhere. Last but not least, the facility was planned and built with prefabricated parts, which will help to implement further Topgolf sites in continental Europe.

Getting better plant by plant

After all, Oberhausen is only the beginning. “Our ambition is to roll out the concept across continental Europe, and we are already working to develop the next sites,” says David Speiser. “With our first facility, we have proved that guests in continental Europe like the Topgolf concept.”

The first project in Oberhausen was comparable with constructing an aeroplane that was already taking off, continues Speiser. The next facilities will have even more potential for optimisation. “In our team, for example, there was no-one who had already led a Topgolf kitchen or who knew all the details of the Topgolf technology. Now we have staff with the right experience, who can tell us exactly what we need to do better at the next facility.”

Who should be at the round table?

The Greenreb CEO sees the team’s interdisciplinary make-up as the crucial factor in the success of a project like this. “Implenia really knows exactly how to bring in the right experts at all times.” In a future project, he continues, he would be in favour of expanding the round table earlier in order to bring responsibilities even closer together – for example in interior design and technical equipment. “Although Greenreb now has around 350 staff, we are still a start-up – and still rely on bringing together the complexity of a project like this and the responsibility with a strong partner that supervises every phase of the project,” says David Speiser.