Partenariat pour une solution Top(golf)

Was ist Topgolf?

In einer kleinen Gruppe stehen die Gäste in der Abschlagbox und lassen ihre Bälle bis zu 200 Meter weit über die grüne Aussenbahn fliegen, um sie in einem der 10 kreisrunden Zielfelder zu versenken. Wie zielsicher ihr Schlag war, erfahren sie umgehend am Monitor: Das digitale System ermittelt den exakten Landeort der Bälle, die mit Chips ausgestattet sind, und damit die Punktzahl im Nu. Zwischen den Abschlägen gibt’s in der gemütlichen Sitzecke ein Bier und einen Burger oder nach dem Spiel etwas zu Trinken und zu Essen an einer von drei Bars. Die Atmosphäre hier in der Topgolf-Anlage Oberhausen ist locker, die Umgebung grosszügig – ganz nach dem amerikanischen Vorbild.

In den Vereinigten Staaten ist Topgolf ein verbreitetes Freizeitvergnügen mit einem Bekanntheitsgrad von rund 40 Prozent. Aber auch in Grossbritannien, Australien und in Dubai ist das Konzept bereits etabliert. Insgesamt 23 Millionen Gäste besuchen jährlich einen der 70 Topgolf-Standorte. Nur Kontinentaleuropa war bisher eine Topgolf-Wüste. Dies wollte David Speiser ändern: 2019 gründete er zusammen mit Eric Grob die Greenreb AG, um das Entertainment-Konzept in Lizenz nach Deutschland, Österreich, Italien und in die Schweiz zu bringen. Die Topgolf-Anlage in Oberhausen ist der erste Schritt zur Umsetzung dieser Vision.

Wie passt das US-Konzept nach Europa?

«Die Herausforderung bei der Planung und beim Bau dieser Anlage bestand darin, den Kern des US-Konzepts zu übernehmen, es aber aus baulicher und operativer Sicht auf die lokalen Gegebenheiten anzupassen», erklärt David Speiser. Um diese Aufgabe zu meistern, suchte er nach einem Unternehmen, welches das Projekt von der Planung bis zum Bau ganzheitlich begleitet und umsetzt. «Ich bin der Überzeugung, dass die Risiken und Kosten gesenkt werden können, wenn man die Verantwortlichkeit als Bauherr in solchen Partnerschaften in eine Hand geben kann», sagt er.

Die Wahl fiel schliesslich auf Implenia. «Wir haben schnell Vertrauen aufgebaut und ich habe von Beginn weg ein echtes Interesse gespürt, unser doch ziemlich spezielles Projekt vollumfänglich verstehen zu wollen.» Um das Topgolf-Konzept kennenzulernen, flog ein von Implenia zusammengestelltes Expertenteam mit dem Team von Greenreb in die USA, wodurch sich nicht nur die Beziehung festigte, sondern auch die Überzeugung wuchs, dass diese Partnerschaft Zukunft hat.

Erste Phase bis zur Bauantragsreife

Von Anfang an mit an Bord war Marc Siepmann, Technischer Leiter der Niederlassung Essen. «Wir teilten die Bauaufgabe in zwei Phasen: die Pre-Construction- und die Ausführungs-Phase – mit der Möglichkeit für den Bauherrn, nach der ersten Stufe auszusteigen», sagt er. In der ersten Phase, der Pre-Construction-Phase, die von Januar bis Mai 2021 dauerte, trieb das Planungsteam von Implenia in Zusammenarbeit mit Greenreb die Entwürfe bis zur Bauantragsreife voran. «In dieser Phase sind die Hebel am Grössten und die Verantwortung entsprechend hoch.»

Sorgfältig klärte Implenia die Rahmenbedingungen ab, erarbeitete ein Umwelt- und Brandschutzkonzept, liess Schadstoff- und Netzuntersuchungen durchführen oder kümmerte sich um die Vogelschutz-Auflagen. Dies alles unter Einbezug von Behörden, politischen Gremien und der Feuerwehr.

Was ist neu bei Topgolf in Deutschland?

Anders als bei anderen Franchisekonzepten wurde in Oberhausen nicht eine 1:1-Kopie einer bestehenden Anlage übernommen, sondern in engem Austausch zwischen dem Bauherrn und Implenia eine standortgerechte Version erarbeitet. Das Team suchte aktiv nach Möglichkeiten, um die baulichen Massnahmen auf europäische Standards anzupassen und die Betriebskosten zu optimieren. So wurden in der deutschen Anlage zum Beispiel die Zielfelder so konzipiert, dass die Bälle durch die Neigung der Fläche automatisch abrollen und somit mechanisch und damit wirtschaftlicher zurück in die Abschlagbox transportiert werden. In den USA werden die Bälle von Mitarbeitenden eingesammelt – eine Lösung, die aufgrund der Personalkosten in Deutschland nicht in Frage gekommen wäre.

Wie konnte man trotz Corona so schnell bauen?

Dass Implenia dabei nicht nur auf langjährige Erfahrung und etablierte Prozesse, sondern auch auf ein lokales Netzwerk von Spezialisten für die einzelnen Gewerke zugreifen konnte, sieht David Speiser als besonderen Vorteil. «Je früher die richtigen Ansprechpersonen an den Tisch geholt werden, je bewusster das Projekt aufgesetzt und je effektiver die Phase vor der Baueingabe genutzt wird, desto besser ist das Ergebnis.»

Bei der Topgolf-Anlage in Oberhausen führte dieses Vorgehen – trotz Corona und Verzögerungen in der Lieferkette – nicht nur zum schnellsten Bau einer Topgolf-Anlage ausserhalb der USA. Vielmehr konnten kreative, tragfähige Ideen umgesetzt werden, die sich langfristig bezahlt machen. So ist die Topgolf-Anlage die erste weltweit, bei der auf eine Sprinkleranlage verzichtet werden konnte, da der Brandschutz anderweitig gelöst werden konnte. Weiter kommt die Zaunanlage mit rund der Hälfte an Stahlpfeilern aus als vergleichbare Anlagen andernorts. Und nicht zuletzt wurde mit modularen Fertigteilen geplant und gebaut, auch im Hinblick auf die Realisation weiterer Topgolf-Anlagen in Kontinentaleuropa.

Anlage für Anlage besser werden

Denn nach Oberhausen ist noch lange nicht Schluss. «Wir haben die Ambition, das Konzept in Kontinentaleuropa auszurollen und sind bereits daran, nächste Standorte zu entwickeln», sagt David Speiser. «Mit unserer ersten Anlage haben wir bewiesen, dass das Topgolf-Konzept von den Gästen in Kontinentaleuropa angenommen wird.»

Damit ist der Weg für neue Vorhaben frei. Während das Erstprojekt in Oberhausen vergleichbar gewesen sei mit dem Bau eines Flugzeugs, das bereits am Abheben ist, gibt es bei den weiteren Anlagen noch mehr Optimierungspotentiale. «Bei uns im Team gab es zum Beispiel niemanden, der schon einmal eine Topgolf-Küche geführt hat oder sich im Detail mit der Topgolf-Technik auskannte. Inzwischen haben wir Mitarbeitende mit entsprechender Erfahrung, die uns genau sagen können, was wir bei einer nächsten Anlage besser machen sollten.»

Wer soll an den runden Tisch?

Die interdisziplinäre Zusammensetzung des Teams betrachtet der Greenreb-CEO denn auch als entscheidenden Erfolgsfaktor, wenn es darum gehe, ein solches Projekt umzusetzen. «Implenia hat es wirklich gut verstanden, stets die richtigen Experten heranzuziehen.» Bei einem nächsten Vorhaben würde er es im Sinne einer noch stärkeren Bündelung von Verantwortlichkeiten begrüssen, den runden Tisch frühzeitig zu vergrössern – zum Beispiel im Bereich Innenausbau und Technik. «Obwohl Greenreb mittlerweile rund 350 Mitarbeitende zählt, sind wir nach wie vor ein Startup – und darauf angewiesen, die Komplexität eines solchen Projekts und die Verantwortung bei einem starken Partner zu bündeln, der das Projekt über alle Phasen begleitet», sagt David Speiser.

C'est quoi Topgolf ?

Les clients en petit groupe se tiennent dans la zone de swing et font voler leurs balles jusqu’à 200 mètres de distance au-dessus du parcours afin de les faire rentrer dans l’un des dix champs circulaires cibles. Ils savent directement grâce à l’écran si leur coup est réussi : le système numérique détermine le lieu d’atterrissage précis des balles munies de puces, et donc le nombre de points en un clin d’œil. Entre les swings, une bière ou un burger sont disponibles dans l’agréable coin salon, ou bien quelque chose à boire et à manger après la partie dans l’un des trois bars. L’atmosphère au Topgolf d’Oberhausen est détendue, l’environnement immense – exactement selon le modèle américain.

Aux États-Unis, le Topgolf est un loisir répandu et connu de 40 % des personnes. Mais le concept s’est également déjà établi en Grande-Bretagne, en Australie et à Dubaï. 23 millions de clients au total visitent chaque année l’un des 70 sites de Topgolf. Seule l’Europe continentale était jusque-là un désert en la matière, chose que David Speiser a voulu changer : en 2019, il a fondé avec Eric Grob la société Greenreb AG afin d’importer en Allemagne, en Autriche, en Italie et en Suisse ce concept de divertissement sous licence. Le site de Topgolf d’Oberhausen est la première étape de la mise en œuvre de cette vision.

Comment le concept américain s'adapte-t-il à l'Europe ?

« Le défi lors de la planification et de la construction de ce site fut de reprendre le cœur du concept américain, mais de l’adapter aux spécificités locales d’un point de vue architectural et opérationnel », explique David Speiser. Pour mener à bien cette mission, il a cherché une entreprise accompagnant et mettant en œuvre le projet intégralement, de sa planification à sa construction. « Je suis convaincu que les risques et les coûts peuvent être diminués si l’on peut, en tant que maître d’ouvrage, remettre la responsabilité dans de tels partenariats à un seul acteur », dit-il.

Le choix s’est finalement porté sur Implenia. « Nous avons rapidement établi une relation de confiance et, dès le début, j’ai senti un réel intérêt et la volonté de comprendre dans son intégralité notre projet quelque peu spécial. » Afin de découvrir le concept de Topgolf, une équipe d’experts d’Implenia s’est envolée pour les États-Unis en compagnie de l’équipe de Greenreb, ce qui a non seulement consolidé la relation, mais également accru la conviction que ce partenariat avait de l’avenir.

Première phase jusqu'au stade de la demande de permis de construire

Marc Siepmann, directeur technique de la succursale d’Essen, en était dès le départ : « Nous avons scindé la construction en deux phases : la pré-construction et l’exécution, avec la possibilité pour le maître d’ouvrage de partir après la première étape. Durant la première phrase, celle de pré-construction, qui a duré de janvier à mai 2021, l’équipe de planification d’Implenia a fait avancer en collaboration avec Greenreb les ébauches du contrat de construction, jusqu’à sa maturité. « C’est durant cette phase que les leviers sont les plus importants et que la responsabilité l’est donc tout autant. »

Implenia a soigneusement clarifié les conditions-cadres, élaboré un concept de protection environnementale et incendie, fait effectuer des analyses de polluants et de réseaux et s’est occupé des conditions de protection des oiseaux, tout ceci en impliquant les autorités, les organes politiques et les pompiers.

Quoi de neuf chez Topgolf en Allemagne ?

Contrairement à d’autres concepts franchisés, celui d’Oberhausen n’est donc pas la copie conforme d’un site existant, mais a été élaboré au cours d’un échange étroit entre le maître d’ouvrage et Implenia pour correspondre aux conditions locales. L’équipe a continué à chercher des possibilités pour adapter les mesures de construction aux normes européennes et optimiser les coûts d’exploitation. Sur le site allemand, les champs cibles ont ainsi été conçus de sorte que les balles roulent automatiquement grâce à l’inclinaison de la surface et soient de nouveau acheminées de façon économique vers la zone de swing. Aux États-Unis, les balles sont ramassées par des employés – une solution inenvisageable en Allemagne en raison des frais de personnel.

Comment a-t-on pu construire si vite malgré la Corona ?

David Speiser voit comme un avantage particulier le fait qu’Implenia ait pu non seulement miser sur de longues années d’expérience et des processus établis, mais aussi bénéficier d’un réseau local de spécialistes pour s’occuper de certains travaux. « Plus vite les bons interlocuteurs s’assoient autour de la table, plus le projet est rédigé de façon sûre et plus la phase précédant le dépôt de permis de construire est utilisée efficacement, meilleur est le résultat. »

Pour le site de topgolf d’Oberhausen, cette manière de procéder – malgré le Covid et les retards dans la chaîne d’approvisionnement – n’a pas seulement permis la construction la plus rapide d’un site de topgolf en dehors des États-Unis : des idées créatives et durables ont pu être mises en œuvre, lesquelles paieront sur le long terme. Le site de topgolf est ainsi le premier dans le monde à avoir pu se passer de sprinkleurs, la protection incendie ayant pu être assurée d’une autre façon. De plus, les piliers de la clôture sont moitié moins nombreux que sur des sites similaires en d’autres lieux. Et surtout, la planification et la construction a été faite avec des pièces finies modulaires, également en vue de la réalisation d’autres sites de topgolf en Europe continentale.

S'améliorer installation par installation

Car on ne va pas s’arrêter à Oberhausen, loin de là. « Nous avons l’ambition de déployer le concept en Europe continentale et sommes déjà en train de développer de prochains sites », dit David Speiser. « Avec notre premier site, nous avons démontré que le concept de Topgolf est accepté en Europe continentale par les visiteurs. »

Ce qui laisse la voie libre à de nouveaux projets. Alors que le premier projet d’Oberhausen serait comparable à la construction d’un avion déjà en cours de décollage, le potentiel d’optimisation est encore plus important pour les autres sites. « Dans notre équipe, il n’y avait par exemple personne qui ait déjà dirigé une cuisine de Topgolf ou qui connaisse dans le détail la technologie de Topgolf. Entre-temps, nous avons des collaborateurs expérimentés pouvant nous dire précisément ce que nous pouvons mieux faire sur un prochain site. »

Qui doit participer à la table ronde ?

Le PDG de Greenreb considère la composition interdisciplinaire de l’équipe comme un facteur de succès déterminant lorsqu’il s’agit de mettre un tel projet en œuvre. « Implenia a bien compris qu’il fallait faire appel aux bons experts. » Pour un prochain projet, il apprécierait, dans l’optique d’une plus grande mutualisation des responsabilités, d’agrandir rapidement les tables rondes – par exemple en matière d’aménagement intérieur et de technique. « Bien que Greenreb compte entre-temps près de 350 collaborateurs, nous restons une start-up – et sommes donc contraints de mutualiser la complexité d’un tel projet et sa responsabilité avec un partenaire fort, accompagnant le projet à travers toutes les phases », dit David Speiser.