Interpretare i dati e ricavare misure mirate

Il reporting di sostenibilità sta diventando sempre più complesso. Vari benchmark, standard e certificati richiedono un'ampia gamma di dati e cifre chiave. In qualità di fornitore leader di servizi immobiliari in Svizzera, Wincasa gestisce i portafogli di diversi grandi proprietari istituzionali che sono direttamente interessati da queste sfide. Come può il management svolgere questo ruolo?

Niklas Naehrig: La rendicontazione ESG si è sviluppata enormemente negli ultimi anni, passando dalla divulgazione volontaria a chiari requisiti normativi. I proprietari istituzionali sono sempre più sotto pressione per fornire dati ESG trasparenti e solidi. Come gestori, siamo all'origine di queste informazioni e svolgiamo un ruolo chiave nella raccolta e nell'elaborazione di questi dati. Il nostro team di sostenibilità assiste i clienti raccogliendo ed elaborando in modo strutturato le cifre chiave rilevanti per l'ESG e rendendole disponibili per relazioni annuali, certificati e benchmark. Insieme a Novalytica, abbiamo sviluppato soluzioni tecniche per automatizzare in larga misura i flussi di dati e garantirne la qualità.

La gestione sta assumendo una posizione nuova ed estremamente importante nella gestione degli immobili e dei portafogli. La registrazione dei dati di consumo ha un ruolo centrale nel reporting ESG. Come si muove Wincasa in questo senso?

Ci stiamo concentrando in particolare sui dati di consumo nelle aree dell'energia, dell'acqua e dei rifiuti. La sfida sta nell'eterogeneità delle fonti di dati: Molte informazioni sono disponibili in formati non strutturati, come le fatture in PDF. Utilizziamo soluzioni supportate dall'intelligenza artificiale per rendere questo processo più efficiente. La nostra tecnologia è in grado di leggere e strutturare automaticamente le fatture di consumo. Controlliamo poi la plausibilità dei dati per ridurre al minimo gli errori. I controlli di qualità automatizzati assicurano che le deviazioni siano riconosciute e corrette se necessario.

I professionisti del FM e della gestione devono familiarizzare con le nuove tecnologie come IoT, big data e AI ed essere in grado di utilizzarle per gestire in modo efficiente edifici e strutture. Anche la raccolta e l'analisi dei dati degli edifici sta diventando sempre più importante per ottimizzare l'efficienza e migliorare il processo decisionale. La gestione degli immobili può soddisfare questa esigenza?

Le mansioni del property manager e del facility manager sono in continua evoluzione. Oltre ai compiti tradizionali, le competenze digitali stanno diventando sempre più importanti. L'implementazione di soluzioni IoT, la raccolta automatizzata di dati e le analisi supportate dall'intelligenza artificiale sono essenziali per gestire gli edifici in modo efficiente. Tuttavia, non bisogna dimenticare che queste soluzioni sono anche fonte di costi di manutenzione. Il nostro compito come fornitori di servizi immobiliari è quello di formare i nostri specialisti in queste aree e allo stesso tempo fornire soluzioni che facilitino la gestione di dati complessi. Il property manager svolge un ruolo fondamentale in questo senso, in quanto funge da interfaccia tra il proprietario, gli inquilini e le tecnologie utilizzate. Non deve solo lavorare con questi sistemi, ma anche interpretare i dati e ricavare misure mirate.

Sebbene gli standard di rendicontazione ESG consentano una presentazione strutturata delle performance di sostenibilità, spesso mancano le best practice per la loro implementazione. Come si calcolano le cifre chiave richieste da standard come l'AMAS?

Il primo passo è la raccolta sistematica di tutti i dati grezzi rilevanti. Questi vengono poi collegati ad altri fattori, come i dati sulle aree e i fattori di emissione. Ad esempio, calcoliamo l'intensità di CO₂ di un immobile moltiplicando il consumo energetico per specifici fattori di emissione e rapportando poi il tutto alla superficie totale dell'immobile. Utilizziamo processi automatizzati per garantire la coerenza e la tracciabilità di questi calcoli.

Tuttavia, i risultati devono essere interpretati correttamente.

Infatti, il reporting ESG non ha ancora ottenuto alcun risultato in termini di miglioramento delle performance. Si tratta di interpretare correttamente i risultati e di tradurli in misure concrete. Siamo quindi convinti che con i nostri servizi di sostenibilità stiamo colmando un'importante lacuna nell'interfaccia tra gestione immobiliare e gestione patrimoniale.

Per partecipare a un benchmark come il GRESB, ma anche per altri standard di rendicontazione, sono necessari altri dati oltre al consumo. Questi dati sono spesso registrati in sistemi diversi. Come si possono riunire questi flussi di dati?

È proprio qui che entriamo in gioco noi con la nostra strategia sui dati. Raccomandiamo ai nostri clienti di definire una strategia chiara per la rendicontazione ESG in una fase iniziale: Quali benchmark e certificati sono rilevanti? Quali dati devono essere raccolti per questo? Spesso è necessario consolidare i dati provenienti da fonti molto diverse per ridurre la complessità del processo di raccolta dei dati. Insieme a Novalytica, abbiamo sviluppato una piattaforma centralizzata di dati ESG che consolida e prepara le informazioni rilevanti provenienti da diversi sistemi. Grazie a una struttura di dati coerente, possiamo generare i formati di reporting necessari semplicemente premendo un tasto.

L'intero processo, dalla raccolta dei dati al calcolo delle cifre chiave, deve essere trasparente e comprensibile. Questo dimostra quanto sia cruciale una gestione efficiente e ponderata dei dati per il reporting ESG. Chi garantisce l'accuratezza delle informazioni fornite?

La garanzia di qualità avviene a diversi livelli. Da un lato, ci affidiamo a tecnologie moderne che riconoscono automaticamente le discrepanze nei dati. Ogni cifra chiave calcolata deve essere riconducibile alla fonte in ogni fase di elaborazione. Inoltre, sono in aumento i requisiti di audit esterni: Benchmark come il GRESB o gli standard normativi richiedono che i report siano tracciabili e verificabili da terze parti. I nostri processi di raccolta dati soddisfano pertanto i requisiti dell'International Standard on Assurance Engagements (ISAE 3000).

La maggior parte dei dati relativi a un immobile viene registrata manualmente. In particolare, nel caso dei dati di consumo (elettricità, acqua, rifiuti), spesso non esistono opzioni automatizzate per la registrazione o la connessione diretta dei dati tramite interfacce con le società di servizi. Come si può automatizzare la raccolta dei dati nonostante questa eterogeneità?

I contatori intelligenti sono una soluzione chiave a questo problema, ma la copertura in Svizzera è ancora limitata. Quando si raccolgono i dati manualmente, sarebbe utile standardizzare i formati di fatturazione e la formattazione, anche nell'interesse dei consumatori. Anche l'intelligenza artificiale ha i suoi limiti quando si tratta di analizzare i diversi formati. Ci affidiamo a una combinazione di interfacce digitali e di raccolta dati supportata dall'intelligenza artificiale. I nostri sistemi possono estrarre i dati di consumo dalle bollette e trasferirli in una struttura standardizzata. L'obiettivo a lungo termine è quello di creare interfacce dirette con le aziende di servizi pubblici per ottenere dati in tempo reale.

Una solida gestione dei dati ESG è quindi una componente indispensabile di una strategia ESG di successo e aiuta le società immobiliari a identificare tempestivamente i rischi, a sfruttare le opportunità e a raggiungere i propri obiettivi di sostenibilità. Ma questo ha anche un impatto positivo sui rendimenti?

Assolutamente sì. Una strategia ESG ben ponderata e una buona strategia di manutenzione non sono in contraddizione. Non solo aumentano la conformità normativa, ma migliorano anche l'attrattiva di un immobile. Gli investitori prestano sempre più attenzione ai criteri ESG e le misure di sostenibilità ben documentate possono avere un impatto positivo sul valore di un immobile. Inoltre, l'ottimizzazione dei consumi e dei costi di manutenzione porta a migliori performance finanziarie nel lungo periodo.

Finora abbiamo parlato solo della E di ESG. In che misura il management dovrà concentrarsi anche sulle due lettere S (sociale) e G (governance) in futuro?

La gestione della sostenibilità diventerà sempre più importante. Fattori come il mix di inquilini, l'inclusione e la responsabilità sociale stanno assumendo un ruolo sempre più importante nella gestione degli immobili. Un esempio di ciò è il coaching di Wincasa per le proprietà immobiliari, che è specificamente orientato alla sostenibilità sociale nelle proprietà immobiliari. Ciò comporta il rafforzamento attivo dei quartieri, l'identificazione precoce dei conflitti e la promozione di attività comunitarie, con l'obiettivo di migliorare la qualità della vita dei residenti. L'importanza della trasparenza nella gestione dei dati e della conformità ai requisiti normativi sta aumentando anche nel settore della governance. La gestione degli immobili dovrà quindi occuparsi più intensamente non solo dei consumi energetici, ma anche delle questioni sociali e di governance per soddisfare i crescenti requisiti.

La descrizione delle mansioni di un amministratore immobiliare sta subendo importanti cambiamenti. Gli specialisti sono all'avanguardia nella raccolta dei dati negli edifici e devono essere in grado di gestire le nuove tecnologie. In che misura la carenza di manodopera qualificata si fa sentire?

Il cambiamento nella gestione richiede specializzazione e nuove competenze. La richiesta di specialisti con competenze tecniche è in aumento, mentre la classica mansione generalista del gestore immobiliare sta cambiando. Un buon esempio è il nostro Target Operating Model (TOM), che stiamo utilizzando per riorganizzare le strutture di gestione. Grazie alla specializzazione dei ruoli - come la separazione tra immobili residenziali e commerciali e una più chiara divisione dei compiti tra attività operative e amministrative - stiamo creando processi più efficienti e allo stesso tempo profili professionali più attraenti e a prova di futuro.

Come pensate di ottenere questo aumento di attrattività?

Puntiamo sempre più sulla formazione e sull'aggiornamento dei nostri dipendenti. Allo stesso tempo, le soluzioni digitali devono essere concepite in modo da rendere il lavoro più facile e non più difficile. Combinando tecnologie moderne, profili di ruolo chiari e formazione mirata, vogliamo contrastare la carenza di manodopera qualificata e sviluppare ulteriormente la descrizione delle mansioni di un manager. In ultima analisi, ciò contribuirà anche ai vari aspetti della sostenibilità.